Leitfaden zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Lassen Sie sich für die Vorbereitung des Immobilienverkaufs ausreichend Zeit.
- Bereiten Sie sich auf Besichtigungen und Preisverhandlungen gründlich vor.
- Prüfen Sie die Bonität des Käufers und geben Sie die Schlüssel erst nach erfolgter Zahlung des Kaufpreises aus der Hand.
- Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
1.Die Vorbereitung
Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie Zeit in die nötige Vorarbeit investieren und die Veräußerung mit Weitsicht organisieren. Unterschätzen Sie nicht den Umfang Ihres Vorhabens. Denn ein Immobilienverkauf ist komplex und Fachkenntnisse sind erforderlich. Unter Zeitdruck zu verkaufen wirkt sich immer negativ auf den Verkaufspreis aus. Die Besorgung von Unterlagen bei Ämtern kann teilweise mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Mithilfe eines Vermarktungskonzepts können Sie im laufenden Verkaufsprozess überprüfen, ob sich Ihre Maßnahmen vorteilhaft entwickeln oder ob gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen sind.
Stellen Sie sich vorab einige grundlegende Fragen zu Ihren Zielen:
- Welchen Verkaufspreis strebe ich an?
- Muss noch ein Darlehen getilgt werden?
- Bis wann soll der Kaufpreis erstattet sein?
- Benötige ich die Summe zur Finanzierung eines neuen Objekts?
- Welche Einrichtungsgegenstände möchte ich verkaufen (Küche, Möbel, Sauna, …)?
- Wann kann der Umzug frühestens abgeschlossen sein?
- Was ist ein realistischer und geeigneter Verkaufszeitpunkt?
- Gibt es einen nahtlosen Übergang zwischen Auszug aus der alten und Einzug in die neue Immobilie?
- Kann ich mir bestimmte Nutzungen und Umbaumaßnahmen nach dem Verkauf der Immobilie nichtvorstellen?
Wer den Wert seiner Immobilie in der Kaufpreisangabe überschätzt, schreckt mögliche Kaufinteressenten direkt ab. Wer den erzielbaren Wert hingegen unterschätzt, macht Verlust. Wissenschaftler haben gezeigt, dass bei durchschnittlichen Immobilien ein moderater Startpreis von etwa fünf Prozent über dem angestrebten Wert am effektivsten sind. Denken Sie auch daran, einen Verhandlungsspielraum einzuräumen.
Entscheidende Faktoren zur Preisbestimmung sind
- die Lage, die Stadt und der Stadtteil
- die Grundstücksgröße und Ausrichtung
- der Bodenrichtwert, also der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden
- die aktuelle Nutzung (ist die Immobilie frei oder vermietet?)
- Weitere Faktoren finden Sie auf unserer Seite zur Wertermittlung.
In der Regel erzielen Sie einen bis zu 30 Prozent höheren Verkaufspreis für Ihre Immobilie, wenn diese unvermietet ist. Aus diesem Grund sollten Sie beispielsweise den Auszug eines Mieters nutzen, um Ihre Immobilie lukrativer zu veräußern. Binden Sie dafür Ihre Mieter rechtzeitig in den Hausverkauf mit ein. In einigen Fällen haben Sie eine Informationspflicht gegenüber Ihrem Mieter, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Möglicherweise hat Ihr Mieter selbst Interesse daran, die Wohnung zu kaufen.
Viele Menschen unterschätzen, wie zeitintensiv und aufwändig der erfolgreiche Verkauf einer Immobilie ist. Außerdem erfordert dies Fachkenntnisse, die Laien normalerweise nicht haben. Wenn Sie in der Lage sind, eine Marktanalyse durchzuführen, um den Verkaufspreis zu schätzen, professionelle Fotos zu erstellen, Anzeigen zu schalten, ein Exposé zu designen, Kaufverhandlungen mit Interessenten zu führen und Besichtigungstermine zu koordinieren, benötigen Sie keinen Makler. Sollten Sie sich von dieser Liste allerdings ein wenig überfordert fühlen (was ganz normal ist), empfehlen wir Ihnen, sich für einen erfolgreichen und unkomplizierten Immobilienverkauf von einem professionellen Makler unterstützen zu lassen.
- Verkaufen mit Makler – Ihre Vorteile
- Mehr Sicherheit: Ein guter Makler prüft die Bonität potenzieller Käufer frühzeitig.
- Zeitersparnis! Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie schneller.
Rückfragen von Kaufinteressenten können schneller und genauer beantwortet werden, wenn Sie alle Informationen beisammenhaben. Mit vollständigen Unterlagen kann der Makler zudem ein hochwertigeres Exposé erstellen, was die Suche nach Interessenten sowie die Verhandlungen vereinfacht. Je früher Sie alle Dokumente bereithalten, desto einfacher ist die Verkaufsabwicklung.
Bei der Besichtigung, aber auch schon bei den Fotos für das Exposé gilt: Der erste Eindruck zählt! Dementsprechend sollten Sie Ihre Immobilie von außen und innen in einen Top-Zustand versetzen. Schaffen Sie zunächst Ordnung und Sauberkeit und entrümpeln Sie dunkle Ecken. Führen Sie dann notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen durch. Indem Sie ansprechend, aber neutral dekorieren, schaffen Sie die richtige Atmosphäre.
Holen Sie sich bei Bedarf professionelle Hilfe für das sogenannte „Home Staging“, womit das optische und emotionale Aufwerten einer Immobilie gemeint ist. Entfernen Sie außerdem persönliche Einrichtungsgegenstände wie Fotos und streichen Sie die Wände weiß, damit der Kaufinteressent sich direkt vorstellen kann, wie er die Wohnung einrichten würde.
2.Die Verkaufsphase
Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé mit professionellen Innen- sowie Außenaufnahmen und Texten, die die positiven Seiten Ihrer Immobilie hervorheben. Binden Sie anschauliche Grundrisse und einen Stadtplan mit der vorhandenen Infrastruktur mit ein. Für die Fotos sollten Sie darauf achten, Ihre Immobilie bei schönem Wetter und idealer Vegetation zu fotografieren. Schnee oder saisonale Dekorationen sollten nicht zu sehen sein, und auch Hinweise auf aktuelle Bewohner der Immobilie sind nicht angebracht.
Indem Sie das Exposé von einem Fachmann gestalten lassen, garantieren Sie einen werbewirksamen Auftritt. Wichtig ist, dass Sie keine Mängel verschweigen und Ihre Immobilie zugleich von ihrer besten Seite präsentieren. Verteilen Sie das Exposé an mögliche potentielle Käufer. Indem Sie in Zeitungen sowie auf gängigen Internetportalen Anzeigen schalten, können Sie eine noch größere Zielgruppe erreichen.
Unser Tipp zur Vorbereitung: Ein Makler kann Ihnen hierbei sehr viel Arbeit abnehmen und Ihre Immobilie effizient und vor allem effektiv bewerben.
Nehmen Sie sich Zeit für die Vorbereitung und präsentieren Sie Ihre Immobilie in einer angenehmen Atmosphäre. Diese sollte aufgeräumt, entpersonalisiert und im besten Zustand sein. Streichen Sie die Wände, dekorieren Sie mit ein paar frischen Blumen und lüften Sie vor der Besichtigung gut durch.
Außerdem sollten Sie sich auf die Gesprächsführung vorbereiten. Versuchen Sie von Anfang an, die Kaufmotivation des Interessenten zu verstehen, um die Vorteile der Immobilie optimal zu präsentieren. Verschweigen Sie aber auch keine Mängel. Diese Offenheit schafft Vertrauen und kann sich positiv auf die Verkaufsverhandlungen auswirken. Halten Sie alle notwendigen Unterlagen wie Grundrisse in repräsentativer Form bereit und haben Sie alle wichtigen Eckdaten wie etwa die Höhe der Nebenkosten im Kopf.
Vor der Verhandlung sollten Sie sich Ihr absolutes unteres Preislimit und Ihren Zielpreis notieren. Gehen Sie nicht zu schnell in die Preisverhandlung, sondern lassen Sie sich Zeit. Bitten Sie gegebenenfalls um ein wenig Bedenkzeit und lassen Sie sich keinesfalls zu einer Entscheidung drängen.
Erfolgreiches Verkaufen setzt Erfahrung voraus. Vor dem ersten Verkaufsgespräch sollten Sie mit Freunden einen möglichen Gesprächsverlauf durchspielen, um Sicherheit und Routine zu gewinnen. Wichtig ist auch, dass Sie die Ruhe bewahren. Hören Sie erst den Interessenten zu – dadurch erfahren Sie Käuferwünsche und können Verkaufsargumente gezielter platzieren. Wenn Ihr Verhandlungsspielraum erschöpft ist, können Sie auf das Inventar verweisen und Bestandteile als Bonus anbieten.
3.Die Verkaufsabwicklung
Damit Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie keine unangenehmen Überraschungen erleben, sollten Sie die Zahlungsfähigkeit Ihres Käufers überprüfen. Sie können den potentiellen Käufer dafür zum Beispiel um Vorlage einer Selbstauskunft bitten. Eine sogenannte „Bonitätsprüfung“ gibt Ihnen eine realistische Risikoeinschätzung.
Wenn Sie einen geeigneten Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, setzen Sie einen Kaufvertrag auf, der vom Notar beurkundet werden soll. Arbeiten Sie den Entwurf gründlich aus, denn inhaltlich sollten sich alle Vereinbarungen, die mit dem Käufer besprochen wurden, im Kaufvertrag wiederfinden. Lassen Sie sich bei Unsicherheiten oder Zweifeln zum Kaufvertragsentwurf von einem Experten beraten. Nicht beurkundete Nebenabreden sind unwirksam und können eventuell sogar zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags führen.
Vor Vertragsabschluss findet in der Regel eine Vorbesprechung beim Notar statt, bei der Sie informiert werden, welche nötigen Unterlagen und Informationen als Grundlage für den Kaufvertrag zusammengestellt werden müssen.
Bei Fragen zum Kaufvertrag können Sie sich bei einem Notar vorab immer eine neutrale Expertenauskunft einholen. Aufgrund der großen wirtschaftlichen Bedeutung des Kaufvertragsabschlusses ist es Aufgabe des Notars als Amtsperson, Käufer und Verkäufer unabhängig zu beraten. Mit seiner Hilfe können schwerwiegende Folgeschäden für beide Seiten im Vorfeld vermieden werden.
Hinweis: Der Notar ist verpflichtet, Sie unabhängig und neutral zu beraten
Erst durch die notarielle Beglaubigung wird der Verkauf Ihrer Immobilie rechtlich gültig und kommt zum Abschluss. Der Käufer wählt und beauftragt in der Regel den Notar.
Vor der Schlüsselübergabe an den Käufer sollte dieser unbedingt den kompletten Kaufpreis erstattet haben. In einigen Fällen kann die Einrichtung eines Notaranderkontos zur Abwicklung des Immobilienverkaufs hilfreich sein. Dabei übernimmt der Notar die Verantwortung, dass die Eigentumsrechte erst auf den Käufer übertragen werden, wenn der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.
Hinweis: Wenn zum Beispiel bei vorangegangenen Renovierungsarbeiten Wände in der Immobilie beschädigt wurden oder andere unvorhergesehene Probleme aufgetreten sind, kann der Käufer den Kaufpreis zurückhalten. Als Verkäufer müssen Sie für die entstandenen Kosten aufkommen.
Während der Übergabe Ihrer Immobilie sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen und dem Käufer alle zur Immobilie gehörenden Unterlagen wie Bauzeichnungen etc. aushändigen.
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